조금만 기다리면 다시 초저금리로 돌아갈 것이라는 기대로 부동산 시장을 바라보는 것은 위험한 시각이 될 것

얼마 전 다른 곳에서도 이야기를 했었던 ‘준공후 미분양’ 부터 볼까 하네요. 

아래는 엊그제 아파트사이클연구소 유튜브 채널에 올라왔던 동영상입니다. 

최근 아파트 후분양 등으로 인한 흥행 저조로 일명 ‘악성 미분양’으로 불리우는 준공후 미분양이 늘고 있다는 이야기를 하고 있습니다. 

준공후 미분양이 악성 미분양으로 불리우는 이유는 보통 미리 아파트 공사 시작시기부터 선분양으로 시작해 아파트가 준공된 이후까지 미분양으로 남을 정도면 수분양자들에게든, 건설사에게든 그만한 좋지 않은 이유가 있는 것이라 그런 이름이 붙은 것일테구요. 

그리고 과거 추이를 봤을 때도 준공후 미분양의 추이에 따라서 아파트 매매가의 발목을 잡는 역할을 많이 해왔었기 때문일 듯도 합니다. 

아래는 2007년 1월부터 최근인 2023년 6월까지의 ‘전국 미분양 주택 현황’ 통계 자료를 그래프화한 차트입니다. 

검정색 실선은 ‘전체 미분양 주택 수’, 파란색 실선은 ‘준공후 미분양 주택 수’를 나타낸 것입니다. 

전국 단위로 봐서는 전체 미분양은 2021년 10월 이후로 계속 증가하다가 최근 몇 개월 간 정부와 언론들이 일반 개인들에게 매수를 유도하는 캠페인을 펼쳤고 건설사들도 분양을 연기하는 등의 영향으로 소폭 감소했었습니다. 

그리고 준공후 미분양은 소폭 증가하는 정도의 흐름까지만 보이고 있는데요. 

전국 미분양 주택 현황

아래 차트는 위와 같은 기간동안 ‘서울 미분양 주택 현황’을 나타낸 그래프 입니다. 

마찬가지로 검정색 실선은 전체 미분양, 파란색 실선은 이 중에서 준공후 미분양 수를 의미합니다. 

그리고 참고용 차원에서 점선으로 각각 66개월 이동평균, 24개월(2년) 이동평균선을 같이 표기해 놓았습니다.

그리고 그 밑에 같이 비교용으로 2006년 부터 2023년 5월까지의 서울 중소형 아파트 매매가 추이 그래프를 같이 올려놓았는데요. 

 

전체 미분양 수는 들쭉날쭉한 편이라 그것으로 아파트 매매가격 동향과 맞추어 보기가 어려운 편입니다. 

반면 준공후 미분양 주택의 경우에는 추세가 한번 잡히면 중간중간 작은 변동은 있지만 한동안 계속 그 추세의 연속성을 보여주는 편이고, 지난 2013년에는 대략 과거 2년간의 추이가 꺾일 때 쯤에 서울 중소형 및 전반적인 서울 아파트 가격의 바닥을 형성했었던 것을 볼 수 있었습니다. 

서울 미분양 주택 현황

서울 중소형 아파트 매매 중위가격 추이

작년인 2022년 중반부터 최근까지의 준공후 미분양 추이는 과거 글로벌 금융위기 직후인 2008년 말부터 2009년 중반경 까지의 아파트 가격이 침체를 보이기 시작하던 초반 시기와 비슷한 흐름을 보여주고 있습니다. 

준공후 미분양을 봐서는 ‘이제부터 고개를 들고 있는’ 모습을 보여주고 있다는 것이죠. 

위의 아파트 가격 추이 그래프는 세로축이 비율로 보는 로그가 아닌 절대적 수치만 보는 선형 스케일로 되어 있어서 가격대가 높아진 최근이 가격 변동률 폭이 더 큰 것처럼 느껴지는 착시효과가 있으니 감안을 해서 보셔야 하겠습니다. 

가격 자체도 중요하지만 자산에서는 ‘상승률/하락률’ 등 특정 기간 동안의 ‘비율’이 중요하니까요. 

아파트 매매 가격만 보고 최근 아파트 매수에 달려든 분들이 있다면, 그리고 그 분들이 아파트의 동향에 매우 긍정적인 시각을 가지고 있었다면 언론들이 펌프질했던 ‘바닥론’처럼 느껴질 수도 있다고 생각은 됩니다. 

그러나 여러 전문가들도 인정하는 충분한 거래량이 동반되지 못하고 있는 가격 반등, 그리고 위에서 보듯 과거 아파트 매매가와 연동성을 보여준 준공후 미분양의 추이를 봤을 때는 아직 하락기의 초기 정도로 보인다는 것.. 

아래는 미국채 10년물 금리의 장기 추이를 보여주는 차트입니다. 

1980년대 초 전설의 연준 의장 폴 볼커가 당시의 악성 인플레이션의 고리를 끊어버리기 위해서 기준금리를 단기에 20% 가까이 끌어올렸던 시기에서부터 코로나 사태 당시인 2020년까지 거의 내리 40년 동안 미국의 시장금리는 하향 추세를 이어 왔었습니다. 

그리고 눈으로 대략 보기에도 2022년 작년에 연준이 다시 급격하게 기준금리를 끌어올리면서 이 추세를 일단 끊어버렸다는 것이 느껴집니다. 

금리 측면에서의 한 장기 하락 사이클이 끝나고 새로운 긴 상승 사이클로 전환이 되고 있는 걸까요?

미국채 10년물 금리

요즘 들어서 미국에서 ‘중립금리’, ‘실질금리’에 대해 언급하는 얘기들이 자주 흘러나오고 있습니다. 

지난 40년 간의 금리 하락기와는 다른 ‘새로운 뉴 노멀’을 이야기하고 있는 듯한 느낌이 들고 있는데요. 

이와 관련된 내용을 다룬 최근의 아래 기사의 내용 일부를 살펴보면 흥미로운 주장들이 나오고 있습니다. 

아래 기사 자체의 제목인 ‘제로금리는 (장기간 한동안은) 돌아오지 않는다’.. 가 이를 대변해 주고 있는 느낌이네요. 

아래 기사의 일부를 보면 작년부터 중요한 때마다 등장해서 큰 영향을 주고 있는 전 재무장관이자 하버드대 명예교수인 ‘래리 서머스’ 교수의 이야기가 나옵니다. 

2020년대의 중립금리는 (2010년대와는 달리) 연 1.5~2.0% 오른, 그래서 여기에 인플레이션 목표치인 2%를 더한 4% 정도가 이상적인 금리가 될 것이라는 이야기를 합니다. 

그리고 작년 6월 연준 위원들이 발표한 장기금리 추정치는 2.5%(인플레이션 2%+실질금리 0.5%) 정도로 집계 되었습니다. 

미국의 연준이나 영향력 있는 석학들이 2020년대의 연준의 명목 기준금리가 2.5~4.x % 정도 선에서 움직일 것이라는 생각을 가지고 있다고 봐도 무방할 것 같습니다.  

혹시라도 최근에 아파트를 매수했거나 매수하려고 하는 분들 중에 ‘이번 인플레이션만 금방 잡으면 다시 2022년 이전의 저금리 시대로 다시 돌아갈거야’ 라고 기대를 하고 있는 분들이 있다면, 그것은 상당히 위험한 생각이 될 가능성이 높다는 생각이네요. 

(만약 국내 언론들의 ‘바닥론’에 강하게 영향을 받아 최근 매수를 했다면 그것은 언론들의 펌프질에 이미 ‘당했을’ 가능성이 상당히 높은..) 

아래는 미국 10년물 기준의 실질금리(명목-기대인플레)의 추이입니다. 

글로벌 금융위기 이후에 충격을 받은 미국의 자산시장과 소비심리를 되살리기 위해 점점 실질금리를 낮게 유지하다가 실질금리가 마이너스로까지 보낸 것은 2011-2012년의 유럽 재정위기 여파가 있던 당시와 2020-2021년 코로타19 사태 여파가 있던 당시였습니다. 

코로나 사태로 미국의 강력한 재정을 뿌리면서 다시 인플레이션이 자라나기 시작해서 지금 플러스의 정상적인(?) 실질금리 상태로 돌아가고 있는 상황입니다. 

글로벌 금융위기 이후 지난 10여 년, 특히 유럽 재정위기 이후와 코로나 사태 이후에 실질금리가 마이너스로까지 떨어졌었던 구간이 오히려 역사적으로 특이한 구간이었습니다. 

이번만 조금 지나가면 다시 초저금리 시대를 기대한다면 그것은 무리한 기대로 보입니다. 

그리고 향후 수십년 장기적인 금리의 상승 사이클이 미국발로 이미 시작이 되었다면, 이제부터는 저금리보다는 ‘호경기’ 시대를 기다려야 하는 것이 맞지 않나 싶습니다. 

그러나 현재 상황을 보면 글로벌하게 불경기 상황으로 점점 빠져들어가고 있는 초입이지 아직 호경기를 금방 기대할 수 있는 상황 같아 보이지는 않습니다. 

미국 10년물 실질금리 장기 추이

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